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DIE EFFIZIENZMANAGER.

Wenn um die Umsetzung klima- und energiepolitischer Ziele geht, kommt der Immobilienwirtschaft eine Schlüsselrolle zu. In den Industrienationen verursachen Gebäude rund 40 Prozent aller CO2-Emissionen. Brüssel und Berlin haben in jüngster Zeit mit mehreren gesetzlichen Initiativen den Druck auf die Immobilienbranche erhöht. Alfred Steiof, Vorstandsvorsitzender der Frankfurter Ensys AG, beschreibt, wie spezialisierte Energiedienstleister der Immobilienbranche zur Seite treten, um sie bei der Erfüllung dieser Vorgaben zu unterstützen.

Bereits im Jahr 2006 hat die Europäische Union die Richtlinie über Endenergieeffizienz und Energiedienstleistungen verabschiedet. Sie verlangt, dass die EU-Mitgliedsstaaten ihren Energieverbrauch jährlich um ein Prozent senken. Wesentliches Instrument zum Erreichen dieser Vorgabe soll die Steigerung der Energieverbrauchstransparenz sein. Sie soll durch eine nahezu flächendeckende Verbreitung von digitalen Zählern realisiert werden. Bis zum Jahr 2010 sollen 80 Prozent der europäischen Haushalte mit solchen Geräten, sogenannten Smart Metern, ausgestattet sein, so die europäischen Vorgaben.

Auf nationaler Ebene setzt vor allem das Gesetz zur Öffnung des Messwesens die europäischen Vorgaben um. Seit dem 1. Januar 2010 ist der Einbau von intelligenten Stromzählern im Neubau und bei umfassenden Gebäudesanierungen Pflicht. Ab dem kommenden Jahr sollen lastvariable Tarife zudem einen Anreiz geben, dass Endkunden ihren Verbrauch stärker von Starklastzeiten nach Schwachlastzeiten verschieben. Voraussetzung dafür sind ebenfalls intelligente Zähler, die den Kunden wechselnde Tarife in Echtzeit anzeigen.

Neben der Marktöffnung des Messwesens haben Vorschriften zur Rechnungsstellung und Stromtarifregulierung sowie mit der Stromlieferung einhergehende Informationspflichten Einfluss auf die Energieeffizienz im Immobiliensektor. Hinzu kommt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV), die am 1. Oktober 2009 in Kraft trat. Sie fordert von Gebäuden 30 Prozent mehr Wärmeschutz und legt Neubauten und Sanierungsobjekten einen höheren Energiestandard auf. Dadurch soll der Energiebedarf im Gebäudesektor deutlich gesenkt werden.

Energiedienstleister managen Effizienz und Transparenz

Bei der Umsetzung der zahlreichen rechtlichen Vorgaben unterstützen spezialisierte Energiedienstleister die Immobilienbranche. Sie verstehen sich als Komplettmanager im Sinne eines zukunftsorientierten Umgangs mit Energie. Der wesentliche Unterschied zur bisherigen analogen Energiewelt ist dabei, dass die Verantwortung der Geschäftspartner nicht mehr vor der Zähler mit dem Abschluss des Stromliefervertrags endet. Interessant wird es seit der Liberalisierung des Messwesens und der wachsenden Bedeutung des Themas Energieeffizienz vor allem hinter der Zähler. Mit neuen Angeboten richten sich die Spezialanbieter aus dem Energiesektor an die Immobilienbranche.

1. BESCHAFFUNGSMANAGEMENT
Spezialisierte Dienstleister bieten Immobilienunternehmen die Möglichkeit, Strom zu unterschiedlichen Einkaufszeitpunkten zu beschaffen. Auf Wunsch können die Abnehmer einen möglichst hohen Anteil von erneuerbaren Energien in ihr Portfolio aufnehmen. Sie bestimmen dabei die Qualität und Herkunft des zu liefernden Stroms.

2. VERSORGUNGSMANGEMENT
Die Bündelung mehrerer Versorgungsstellen, regional oder bundesweit, birgt für den Energieabnehmer den Vorteil, bundesweit einen einzigen Ansprechpartner rund um das Thema Energie zu haben. Zudem bieten sich Vergleichsmöglichkeiten etwa mit Blick auf den Tarif des lokalen Energielieferanten an. Es ist möglich, sowohl einen einheitlichen Versorgungspreis für alle Entnahmestellen im Netzgebiet auszuhandeln, als auch die Lieferstellen jederzeit problemlos an- und abzumelden.

Die Rechnungsbündelung erlaubt es, trotz Aufschlüsselung nach einzelnen Entnahmestellen, nur ein Dokument über alle Entnahmestellen anzufertigen. Das macht die Abwicklung einfacher, Administration und Controlling lassen sich effizienter abwickeln. Zusatzservices bei der Versorgung sind zum Beispiel eine Plausibilitätskontrolle der Verbrauchszahlen, die Kontaktaufnahme mit Netzbetreibern bei Dateninkonsistenzen, das Leerstandsmanagement oder die Kontrolle der Netzbetreiberabrechnungen.

3. MESSMANAGEMENT
Messstellenbetreiber sind durch das Gesetz zur Liberalisierung des Messwesens gehalten, für sämtliche Verbrauchsstellen intelligente Zähler zur Verfügung zu stellen. Ab 2011 müssen die Energieversorger zeitvariable Tarife anbieten, ein viertelstundengenauer Zugriff auf die Verbrauchsdaten inklusive. Dies bedeutet für Immobilienunternehmen mehr Datenqualität und Datentransparenz über den Stromverbrauch der jeweiligen Liegenschaften. Über die gesteigerte Datentransparenz ist es möglich, den Stromverbrauch zu steuern und gegebenenfalls ein Energiemanagementsystem einzuschalten. Dadurch wird auch der Weg zu weiterführenden Contracting-Maßnahmen kürzer.

4. ABRECHNUNGSMANAGEMENT
Immobilienunternehmen und Energiedienstleister können gemeinsam eine Datenschnittstelle gestalten. Der Vorteil: Der Energieanbieter rechnet nicht nur Energie und Dienstleistungen in einer Rechnung ab, sondern ermöglicht mit der Verwaltung der Daten im Abrechnungssystem des Kunden auch eine zeitnahe Verwendung für die Nebenkostenabrechnungen. Hoher Arbeitsaufwand durch langwierige Dateneingaben ist passé.

Ökologie und Ökonomie im Einklang

Immobilienunternehmen müssen in Energieeffizienz investieren – je früher, desto besser. Spezialisierte Dienstleister können sie dabei unterstützen, Investitionsentscheidungen treffen und zielgerichtete Effizienzlösungen zu entwickeln. Ein Trend der Zukunft heißt Green Building. Dabei gehen Modernisierungsmaßnahmen im Gebäudebestand in energetischer Hinsicht deutlich über das bloße "Facelifting" hinaus. Die oftmals höheren Sanierungskosten amortisieren sich durch geringere Nebenkosten, höhere Mieteinnahmen und einen besseren Marktwert.

Nachhaltigkeit in puncto Bauweise und Bewirtschaftung ist trotz oder gerade wegen der Finanzkrise ein bestimmendes Thema in der Immobilienwirtschaft. Mit fast 40 Prozent Anteil am Gesamtenergieverbrauch sind Gebäude große Energiefresser. Durch intelligentes Energiemanagement und modernisierte Anlagen lässt sich ein erheblicher Teil dieser Kosten einsparen. Energiedienstleister und Immobilienunternehmen sind gemeinsam bestrebt, das technisch Machbare und das aus Kundensicht Mögliche in Einklang zu bringen. 

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